전세대출 규제 정리, 1주택 한도 2억·DSR 반영 (2026)

2026년 9월 30일 기준 전세대출 규제는 2025년 6월 27일, 9월 7일, 10월 15일 대책과 2026년 8월 13일 대책이 겹쳐 적용됩니다. 무주택자는 대부분의 강화 조치에서 빠집니다. 주택을 가진 사람일수록 제한이 커지는 구조입니다.

다주택자는 이미 전세대출 보증을 받을 수 없습니다. 1주택자가 수도권이나 규제지역에서 전세대출을 받으면 한도는 2억원이고 이자상환분이 DSR에 반영됩니다. 수도권·규제지역 전세대출 보증비율은 2025년 7월 21일부터 90%에서 80%로 낮아졌습니다.

보증비율이 낮아지면 은행이 직접 떠안는 위험이 커집니다. 그만큼 은행 심사가 까다로워지고 대출이 줄어드는 효과가 생깁니다.

2027년 1월 1일부터는 실거주한 적 없는 1주택자의 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 막힙니다. 전세 계약 만기가 2027년 이후라면 이 규정을 미리 확인해야 합니다.

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수도권·규제지역에서 1주택자가 받는 전세대출 한도는 보증기관과 관계없이 2억원입니다. 금융위원회는 2025년 9월 7일 한도 일원화를 발표했습니다. 시행일은 9월 8일입니다.

이전에는 보증기관마다 한도가 달랐습니다. 서울보증(SGI)은 3억원, 주택금융공사(HF)는 2.2억원, 주택도시보증공사(HUG)는 2억원이었습니다. 한도가 큰 보증기관을 골라 대출을 늘리는 방법은 이제 통하지 않습니다.

이 한도는 1주택자에게만 적용됩니다. 무주택자 한도는 일원화 대상이 아니므로 보증기관과 은행 상품 기준을 따릅니다. 수도권·규제지역 밖에서 전세를 얻는 1주택자도 2억원 일원화 대상이 아닙니다.

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1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받으면 이자상환분이 DSR에 반영됩니다. 가지고 있는 주택이 어느 지역에 있는지는 따지지 않습니다. 시행일은 2025년 10월 29일입니다.

전세대출 원금은 DSR에 넣지 않고 이자만 넣습니다. 원금은 만기에 집주인이 돌려주는 전세금으로 갚는 구조라고 금융위원회는 설명합니다. 전세대출을 받은 뒤 추가로 받는 신용대출이나 주택담보대출 한도가 줄어드는 효과가 큽니다.

무주택자는 DSR 반영 대상이 아닙니다. 정책목적 전세대출도 제외됩니다. 2025년 10월 28일까지 임대차계약을 맺은 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.

규제 시행 전부터 전세대출을 쓰던 1주택자가 계약을 갱신하면 DSR이 적용되지 않습니다. 다만 갱신하면서 대출금을 늘리면 신규대출로 보아 DSR을 계산합니다.

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2026년 8월 13일 발표된 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책에 따라 2027년 1월 1일부터 투기적 목적의 비거주 1주택자는 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 제한됩니다. 다주택자에게 적용되던 보증 제한이 이 1주택자까지 넓어지는 것입니다.

대상은 세 가지를 모두 갖춘 경우입니다. 부부 합산 1주택자로서 수도권·규제지역 아파트를 가지고 있어야 합니다. 그 주택을 임대 중이고 본인과 배우자 모두 그 집에 실거주한 적이 없어야 합니다.

직계존비속에게 임대한 경우는 대상에서 빠집니다. 재개발 구역처럼 법상 실거주가 필요한 경우와 세입자 계약이 남은 집을 산 경우는 예외입니다. 전세보증금을 돌려받지 못해 상환이 어려운 경우, 이주 과정에서 6개월 이내로 짧게 연장하는 경우, 여신심사위원회가 비거주 사유를 불가피하다고 인정한 경우도 예외입니다.

같은 대책에는 1주택자 전세대출 보증비율을 수도권·규제지역 80%에서 70%로, 그 밖의 지역 90%에서 80%로 낮추는 내용도 담겼다고 보도됐습니다. 무주택자 보증비율은 현행대로 유지됩니다. 보증비율 인하의 구체적 시행일은 2026년 9월 30일 현재 보증기관 공지에서 확인하지 못했습니다.

직접 확인하기: 대한민국 정책브리핑 비거주 1주택자 전세대출 제한 카드뉴스

전세대출을 가진 사람이 규제지역에서 시가 3억원 초과 아파트를 사면 전세대출이 회수됩니다. 아파트는 소유권 이전 등기를 마친 날 기한이익이 상실됩니다. 분양권과 입주권은 준공 뒤 소유권 이전등기일과 잔금대출 실행일 가운데 빠른 날이 기준입니다.

산 아파트에 세입자가 살고 있으면 그 임대차계약의 남은 기간까지 회수가 미뤄집니다. 규제지역에서 3억원 초과 아파트를 이미 산 사람도 새로 전세대출을 받기 어렵습니다.

직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양 같은 실수요는 예외가 됩니다. 이때는 기초지자체 사이를 옮겨야 하며 광역시 안에서 구끼리 옮기는 것은 인정되지 않습니다. 산 아파트와 전셋집 모두에 세대원이 실제로 살아야 합니다.

소유권 이전 조건부 전세대출은 수도권·규제지역에서 2025년 6월 28일부터 막혔습니다. 집을 사면서 새로 들어올 세입자의 전세대출로 잔금을 치르는 방식은 쓸 수 없습니다.

직접 확인하기: 금융위원회 10·15 주택시장 안정화 대책 FAQ

2025년 10월 16일부터 서울 25개 구 전체와 광명, 과천, 성남 분당 등 경기 12곳이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됐습니다. 이 지역에서는 3억원 초과 아파트 취득에 따른 전세대출 제한이 함께 적용됩니다.

금융위원회는 2026년 6월 30일 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 규제지역으로 추가 지정한다고 밝혔습니다. 강화된 대출 규제는 7월 1일부터 적용됐습니다. 6월 30일까지 대출 신청이 접수됐거나 매매계약을 맺고 계약금 납부를 증명한 경우는 종전 규정을 따릅니다.

1주택자 한도 2억원과 DSR 반영은 규제지역뿐 아니라 수도권 전체에 적용됩니다. 3억원 초과 아파트 취득 제한은 규제지역에만 적용되므로 두 기준을 나눠 확인해야 합니다.

직접 확인하기: 금융위원회 규제지역 추가 지정 관련 긴급 가계부채 점검회의

전세대출 원금 전체가 DSR에 들어간다고 오해하는 경우가 많습니다. 실제로는 이자상환분만 들어갑니다. 무주택자와 정책목적 전세대출은 빠집니다.

비거주 1주택자 제한은 모든 1주택자에게 적용되지 않습니다. 수도권·규제지역 아파트를 임대 중이면서 부부 모두 실거주한 적이 없는 경우에만 해당합니다. 그 밖의 지역 주택이나 아파트가 아닌 주택을 가진 경우는 요건에 들지 않습니다.

2026년 7월에는 전세대출 전체에 DSR을 적용하는 방안이 검토된다는 보도가 있었습니다. 2026년 9월 30일 기준 금융위원회 발표에서 무주택자 전세대출 DSR 시행일은 확인되지 않았습니다. 새 규제는 금융위원회 보도자료와 은행 공지를 기준으로 판단합니다.

직접 확인하기: 금융위원회 수도권 23만호+α 추가 공급 및 금융지원 강화 보도자료

• 수도권·규제지역 1주택자의 전세대출 한도는 2025년 9월 8일부터 2억원으로 일원화됐습니다. 금융위원회
• 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 이자상환분은 2025년 10월 29일부터 DSR에 반영됩니다. 금융위원회
• 수도권·규제지역 전세대출 보증비율은 2025년 7월 21일부터 90%에서 80%로 낮아졌습니다. 금융위원회
• 투기적 목적의 비거주 1주택자는 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 제한됩니다. 대한민국 정책브리핑
• 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시에는 2026년 7월 1일부터 규제지역 대출 규제가 적용됐습니다. 금융위원회