양도소득세 계산기 쓰는 법과 신고방법, 기본공제 250만원

양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼면 양도차익입니다. 양도가액과 취득가액은 실제 거래한 금액이 원칙입니다.

양도차익에서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이고, 여기서 1인당 연 250만원 기본공제를 빼면 과세표준입니다. 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 빼면 산출세액입니다.

미등기 양도자산에는 기본공제가 적용되지 않습니다. 산출세액에서 세액공제와 감면을 빼면 스스로 낼 세액이 나옵니다.

보유기간은 취득일부터 양도일까지로 셉니다. 상속받은 자산은 공제용 보유기간을 상속개시일부터, 세율용 보유기간은 돌아가신 분의 취득일부터 셉니다.

과세 대상은 토지·건물, 분양권 같은 부동산에 관한 권리, 대주주 주식과 장외 거래 주식, 영업권·회원권 같은 기타자산, 일부 파생상품과 신탁 수익권입니다. 손해를 보고 팔았다면 양도소득세가 나오지 않습니다.

직접 확인하기: 국세청 양도소득세 세액계산 흐름도

취득가액에는 매입가격에 취득세, 등록세 같은 부대비용을 더합니다. 필요경비에는 용도변경이나 개량처럼 자산 가치를 늘린 자본적 지출과 양도비가 들어갑니다.

양도비에는 증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 중개수수료(소개비)가 포함됩니다. 소송으로 소유권을 지키는 데 든 비용도 요건을 갖추면 넣습니다.

취득 자금으로 쓴 은행 대출이자는 필요경비가 아닙니다. 실제 취득가액을 확인할 수 없어 환산취득가액 등을 쓰면 필요경비는 기준시가의 3%로 계산합니다.

직접 확인하기: 국세청 양도소득세 세액계산요령

토지·건물을 3년 이상 보유하면 3년 6%부터 해마다 2%p씩 늘어 15년 이상 30%까지 공제합니다. 3년 이상 보유한 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩, 최대 합계 80%를 공제합니다.

기본세율은 종합소득세와 같이 과세표준 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지입니다. 주택 외 토지·건물은 1년 미만 보유 50%, 2년 미만 40%이고, 주택은 1년 미만 70%, 2년 미만 60%입니다.

미등기 양도자산은 70%입니다. 비사업용 토지는 기본세율에 10%p를 더합니다.

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지·건물에만 적용합니다. 미등기 자산, 국외 부동산, 승계 취득한 조합원입주권, 중과 대상 다주택자의 조정대상지역 주택은 받을 수 없습니다.

직접 확인하기: 국세청 양도소득세 세율

1세대 1주택 비과세나 중과가 아닌 건물을 5억원에 팔았다고 가정합니다. 취득가액 3억원, 필요경비 1,000만원, 보유기간 7년이면 양도차익은 1억9,000만원입니다.

7년 이상 8년 미만 장기보유특별공제율 14%를 적용하면 공제액은 2,660만원이고, 양도소득금액은 1억6,340만원입니다. 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 1억6,090만원입니다.

과세표준이 1억5천만원 초과 3억원 이하라 세율 38%, 누진공제 1,994만원을 씁니다. 1억6,090만원의 38%인 6,114만2천원에서 1,994만원을 빼면 양도소득세는 4,120만2천원입니다.

지방소득세는 과세표준이 같고 세율이 0.6~4.5%라 이 예시에서는 412만200원이 더해집니다. 실제 세액은 감면, 중과 여부, 취득 경위에 따라 달라지므로 홈택스 자동계산으로 다시 확인합니다.

부동산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 주소지 관할세무서에 예정신고와 납부를 합니다. 예를 들어 7월 15일에 잔금을 받았다면 9월 30일까지입니다.

양도시기는 원칙적으로 잔금을 받은 대금청산일입니다. 잔금 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일이 양도시기입니다.

한 해에 여러 건을 팔았다면 다음 해 5월 1일부터 31일까지 확정신고를 합니다. 1건만 팔고 예정신고를 마쳤으면 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

주식은 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 부담부증여는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안입니다.

납부할 세액이 1천만원을 넘으면 기한 뒤 2개월 안에 나눠 냅니다. 2천만원 이하면 1천만원 초과분을, 2천만원 초과면 세액의 절반 이하를 나눠 낼 수 있습니다.

직접 확인하기: 국세청 양도소득세 신고납부기한

국세청 홈택스의 세금신고, 모의계산 메뉴에 「양도소득세 자동계산」이 있습니다. 손택스 앱에는 양도세 간편모의계산이 있습니다.

자동계산에는 양도·취득 날짜와 금액, 필요경비, 보유 주택 수를 넣습니다. 결과는 참고용이며 실제 신고는 홈택스 양도소득세 신고 화면에서 따로 합니다.

홈택스가 보여 주는 부동산 자료는 등기부 내용을 옮긴 것입니다. 국세청은 양도물건, 양도가액, 취득가액을 직접 확인한 뒤 제출하라고 안내합니다.

직접 확인하기: 홈택스 양도소득세 자동계산

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 가지고 2년 이상 보유했으면 비과세입니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주도 필요합니다.

주택에 딸린 토지는 도시지역 안이면 건물 정착면적의 5배(수도권 주거·상업·공업지역은 3배), 도시지역 밖이면 10배까지 1주택 범위로 봅니다. 이를 넘는 토지는 비과세 대상이 아닙니다.

양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 비과세에서 제외됩니다. 배우자나 직계존비속 사이의 매매는 증여로 추정돼 증여세가 과세됩니다.

다주택자 중과 한시 유예는 2026년 5월 9일에 끝났습니다. 조정대상지역 주택을 팔면 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고 장기보유특별공제를 받지 못합니다.

정부는 5월 9일까지 계약한 경우 4개월(2026년 9월 9일까지) 또는 신규 조정대상지역은 6개월(11월 9일까지) 안에 잔금이나 등기를 마치면 중과를 배제하도록 했습니다. 계약금 지급 증빙이 있어야 합니다.

직접 확인하기: 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료

• 부동산을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해야 합니다. 국세청
• 양도소득기본공제는 양도자 1인당 연간 2,500,000원입니다. 국세청
• 1세대 1주택 2년 이상 보유는 비과세이지만 실지거래가액 12억원 초과 고가주택은 제외됩니다. 국세청
• 다주택자 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐고 조정대상지역 2주택자는 기본세율 + 20%가 적용됩니다. 국무조정실·대한민국 정책브리핑
• 개인지방소득세 세율은 0.6~4.5%이며 과세표준은 소득세와 같습니다. 정부24